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Neu kalkulieren

Seit Beginn des Jahres ist der Vorsteuerabzug für gemischt genutzte Grundstücke nur noch eingeschränkt möglich. Durch den Wegfall des Steuervorteils erhöht sich der Finanzierungsbedarf.

Sofern eine Immobilie lediglich teilweise unternehmerischen Zwecken dient oder umsatzsteuerpflichtig vermietet wird, dürfen auch nur die darauf entfallenden Vorsteuerbeträge abgezogen werden. Anstatt einer Vorabaufteilung war es bislang jedoch erlaubt, die gesamten in Rechnung gestellten Vorsteuerbeträge in der Umsatzsteuer-Voranmeldung geltend zu machen. Dazu musste das Grundstück allerdings komplett dem eigenen Unternehmen zugeordnet und zu mindestens zehn Prozent unternehmerisch genutzt werden. Als Korrekturposten unterlag die nichtunternehmerische oder private Nutzung in den Folgejahren der Umsatzsteuer (sogenannte unentgeltliche Wertabgabenbesteuerung nach § 3 Abs. 9a Nr. 1 Umsatzsteuergesetz – UStG).

Mit diesem in der Vergangenheit gern in Anspruch genommenen Finanzierungsvorteil ist seit 2011 Schluss: Für gemischt genutzte Grundstücke – also Grundstücke die sowohl für unternehmerische Zwecke als auch für Zwecke, die außerhalb des Unternehmens liegen, oder für den privaten Bedarf des Personals verwendet werden – hat das Jahressteuergesetz 2010 einen neuen Vorsteuerausschlusstatbestand in das Umsatzsteuergesetz (§ 15 Abs. 1b UStG) eingefügt. Danach ist der Vorsteuerabzug für Lieferungen, Einfuhren, innergemeinschaftliche Erwerbe und sonstige Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück neuerdings ausgeschlossen, soweit diese nicht auf eine unternehmerische Verwendung des Grundstücks entfallen. Konsequenterweise verlangen die Finanzbehörden eine Dokumentation jeglicher vorsteuerunschädlichen Verwendungsabsicht anhand objektiver Anhaltspunkte wie (Online-)Inserate, Schriftwechsel oder Mietverträge. Immobilienbesitzer sollten deshalb noch stärker als bereits zuvor darauf achten, die beabsichtigte unternehmerische Nutzung im Zweifelsfall durch belastbare Nachweise belegen zu können.

Nicht betroffen vom neuen Vorsteuerausschluss sind nach dem aktualisierten Umsatzsteuer-Anwendungserlass (Abschnitt 15.6a. Absatz 2 UStAE) dagegen ausdrücklich Gegenstände, die umsatzsteuerlich nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks oder Gebäudes zählen. Damit bleibt beispielsweise den Betreibern von Fotovoltaikanlagen der volle Vorsteuerabzug aus ihren Investitionen erhalten.

Vorsteuerberichtigung bei Nutzungsänderung

Obwohl sich der neue Vorsteuerausschlusstatbestand beim Finanzierungsbedarf zunächst nachteilig auswirkt, können sich später durchaus Vorteile bei der Besteuerung der privaten Mitbenutzung und Entnahme gemischt genutzter Immobilien aus dem Betriebsvermögen ergeben. Denn zeitgleich mit der Neuregelung wurde im Gegenzug die Wertabgabenbesteuerung der nichtunternehmerischen oder privaten Nutzung von Gebäudeteilen ersatzlos gestrichen. Gleichwohl dürfen Investoren steuerlich nicht völlig frei agieren und zuvor unternehmerisch genutzte Flächen ohne drohende Nachforderungen des Finanzamts zu privatem Wohnraum umwidmen. So verlangt das Umsatzsteuergesetz nach wie vor eine Korrektur bereits in Anspruch genommener Vorsteuerbeträge, wenn sich das Verhältnis der Nutzungsanteile gegenüber der früheren Verwendungsabsicht ändert. Von der gesetzlich vorgeschriebenen vorgeschriebenen Vorsteuerberichtigung profitieren indes nicht nur die Finanzbehörden: Sofern in der Vergangenheit privat genutzte Gebäudeteile etwa durch Umwandlung bisheriger Wohnräume in Büroräume innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren ab der erstmaligen Verwendung unternehmerischen Zwecken dienen, erhält der Eigentümer einen Anteil der zunächst nicht abzugsfähigen Vorsteuern erstattet. Gleiches gilt bei einer umsatzsteuerpflichtigen Veräußerung des Grundstücks. Doch Vorsicht: Eine Vorsteuerkorrektur zu Gunsten des Immobilienbesitzers kommt regelmäßig nur dann in Betracht, wenn die Immobilie bereits bei ihrer Anschaffung oder Herstellung komplett dem eigenen Unternehmen zugeordnet wurde (siehe Berechnungsbeispiel 3). Zur Vermeidung späterer Nachteile sollte diese Entscheidung dem zuständigen Finanzamt bereits vor der erstmaligen Verwendung der Gebäudeteile schriftlich mitgeteilt werden. Das im Einzelfall recht komplexe Berichtigungsverfahren nach dem einschlägigen Paragrafen 15a Umsatzsteuergesetz (UStG) hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) zuletzt in seiner umfangreichen Verwaltungsanweisung vom 6. Dezember 2005 (Aktenzeichen IV A 5 - S 7316 - 25/05) auf nicht weniger als fünfzig (!) Seiten erläutert.

Zweifel am Aufteilungsmaßstab

Auch nach Inkrafttreten des neuen Vorsteuerausschlusstatbestands kommen Immobilienbesitzer nicht um eine Aufteilung derjenigen Vorsteuern herum, die sowohl mit der unternehmerischen Verwendung des Gebäudes als auch mit der Verwendung für Zwecke außerhalb des Unternehmens oder für den privaten Bedarf von Personal in Zusammenhang stehen. Darunter fallen beispielsweise Dachrenovierungen oder energetische Einsparmaßnahmen, die keinem Gebäudeteil allein zugeordnet werden können. Als Aufteilungsmaßstab Aufteilungsmaßstab dient den Finanzämtern dabei regelmäßig das Verhältnis der Nutzflächen, da das deutsche Umsatzsteuerrecht eine Berechnung anhand der Mietumsätze schon seit 2004 allenfalls noch in Ausnahmefällen vorsieht.

Allerdings bezweifelt der Bundesfinanzhof, ob die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden nach dem geltenden Recht der Europäischen Union überhaupt vom Flächenverhältnis abhängig gemacht werden dürfe oder stattdessen nicht doch das Verhältnis der Mietumsätze (Umsatzverhältnis) anzulegen sei. Zur endgültigen Klärung dieser Frage hatten die höchsten Finanzrichter bereits im Jahre 2008 ein Vorabentscheidungsersuchen an den Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) gerichtet. Dessen von Investoren mit Spannung erwartete Antwort steht freilich bis heute noch aus.

Autor: Bernhard Lindgens

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